Altres tipus dinversió immobiliària. La Compra de crèdit.
Ens agradaria exposar de manera breu i succinta un tipus d'inversió, poc freqüent entre petits inversors o particulars, que pot ser molt interessant per les altes rendibilitats que pot oferir.
Es tracta de la compra de crèdit, garantit per hipoteca. El que en el món financer es coneix com a Non Performing Loans (NPLs), per les sigles en anglès. Que tècnicament són préstecs que porten un mínim de 90 dies impagats.
Què significa comprar o adquirir el préstec hipotecari?
En aquest tipus d'operacions no estem comprant un immoble directament, sinó adquirint el préstec hipotecari que grava la finca, és a dir, ens posem a la posició del creditor, que en general serà una entitat financera.
Imaginem una empresa XXX que té una propietat hipotecada en estat d'impagament, és a dir, amb rebuts pendents.
El Banc / creditor té tres opcions per recuperar aquest deute::
Quan s'opta per mitjà de la venda de crèdit, el creditor ha d'estar disposat a acceptar un gran descompte..
Què significa vendre el deute amb un descompte?
Atès que es tracta d'un crèdit de cobrament dubtós, i que el creditor cobrarà de forma immediata (amb el corresponent estalvi de costos judicials i de desenvolupament de la venda posteriors), el venedor ha d'acceptar un descompte sobre l'import garantit, que el comprador ha de ponderar en funció de l'import del deute viu, els dies que porta el crèdit impagat, la fase en què es troba el procediment judicial (si és el cas), el valor de taxació de l'immoble per a la concessió del crèdit i el seu valor de mercat actual.
De tots aquests factors obtindrem el marge potencial de l'operació i, per tant, el descompte o haircut que podem negociar amb el venedor en funció de la nostra expectativa de benefici.
Per exemple, un creditor ostenta un deute davant de l'empresa XXX per la qual acredita 400.000 Euros i ens el ven per 250.000 Euros perquè siguem nosaltres, els compradors, els que ens subroguem en la seva posició i seguim amb la reclamació judicial. Al seu dia la finca es va taxar en 600.000 €, i actualment té un valor de mercat de 500.000 €.
Atès que, en el pitjor dels casos (La casuística varia segons si l'immoble a subhastar constitueix l'habitatge habitual del deutor o no, i si la finca cobreix o no l'import del deute), ens adjudicarem en subhasta l'immoble per 420.000,00 €, això ens deixa un marge brut de 250.000,00 € – 42.000,00 € (impost de la transmissió) = 208.000,00 €, sense comptar els possibles costos d'adequació de la finca i de la posterior venda.
Una altra opció que existeix en subhasta en cas de no interessar l'adjudicació de l'immoble és anar a defensar el nostre crèdit, de manera que qualsevol postura realitzada per tercers per sobre dels 250.000 euros –import de compra del crèdit- fins als 400.000 euros –deute total - serà, excloent-ne les despeses derivades de la compra, un guany patrimonial.
Òbviament, aquest tipus d'operacions requereixen una anàlisi exhaustiva per un expert per comprovar si pot ser una bona inversió. Els keypoints a analitzar són els següents:
Fiscalitat de l'adquisició:
Qui tributa és el comprador ja que el venedor recupera el seu deute, no obté benefici per tributar.
1. Cessió de crèdits simples, sense garantia real.
2. Cessió de crèdits hipotecaris,
Fiscalitat posterior:
1. Cessió de crèdits simples: El guany (allò recuperat - preu cessió + despeses) tributarà per IS o IRPF.
2. Cessió crèdits hipotecaris: El guany patrimonial tributarà per IS o per IRPF.
Com es pot constatar, aquesta modaïtat d‟inversió immobiliària requereix un bon equip jurídic que analitzi la viabilitat de l‟operació, no només des d‟un punt de vista econòmic, sinó processal i jurídic.
A Colomer Ventalló, no només assessorem clients que desitgen comprar crèdit sinó que habitualment tenim producte.
Quedem a la vostra disposició per a qualsevol dubte o consulta que tingueu sobre això